森 | 太古大班恩仇录
八卦| 太古大班恩仇录
文/森
与港资不同，洋行的话事人
是大班
比起宫斗戏，毋宁说是一部奋斗史
上篇，关于即将度过200岁生日的太古集团
————大吉————
太古集团成立于1816年
（全中国只有四家企业比他更长寿）
在进入远东之前
他已经在商海历练了近50年
传闻Swire的中文名“太古”
来自中国村庄中的“大吉”挥春
老板见家家张挂
一定是吉利的好名字
可惜不谙中文，误写成了“太古”
幸好没写对
不然真叫了“大吉地产”
简直是高洋上的反义词
“大吉里”、“大吉汇”这样的项目名
也只能招来奢侈品
的白眼
沉淀了200年的企业
也许慢
但
稳如泰山
————大浪淘尽————
太古进入远东后不久
他特有的米字旗
就飘扬在远东的各条航线上
迎来婆罗洲的橡胶、欧罗巴的机械
送走茶叶、丝绸、纺织品
将东南亚的穆斯林送去麦加
承接招商局的货运大单
执长江流域货运的牛耳
成为当时远东最大的航运公司之一
和当时的众多洋行一样
太古的远东总部设在上海
在天津广州武汉经营多年
香港也是个分行
却在鰂鱼涌建起了当时香港最大的工业区
一路繁荣
到战事开启
东山再起的企业
也许低调
但
骨子里知道什么叫
辉煌
————家族与大班————
名词解释
大班
粤语口语词
最初用于通商口岸的外国商人
现在指代任何出身的企业高管
买办
用于被外商雇佣而参与经营的中国人
英文为Comprador康白度
后期也被称为大班
太古的高管
一直都是外国大班
很多大班是通过一个独立的培训计划培养的
称为House Staff
（直译为：家臣）
而Swire家族的股东们
在公司内极为少见
一直重用职业经理人
一直在内部培养重臣
是最值得华资们思考的地方
之一
————驭臣之术————
家臣掌事
那股东通过什么来控制家臣呢？
记得早前阿里巴巴计划赴港上市
马云及管理层希望以10%的股份
控制上市公司
模拟“以小控大”的AB股制
但香港证监会坚持同股同权原则
终于无果
然而港股确实仍有一只AB股的独苗
就是太古
A股的面值是B股的约五至十倍
但投票权却同是一股一票
英国太古公司只需要持有大量B股
即可以少量资金
控制公司50%以上的投票权
（A股股数约9亿，B股股数约30亿）
截至2015年8月30日，英国太古公司持有：
太古B股份的68.22%
和太古A股份的38.03%
用财技管理市值
是“术”
用财技把握控制权
是“道”
万科肯定同意这句话
————唯一的坚守————
与太古同列香港四大洋行的同仁们
在中英谈判的动荡80年代里
经历一番血雨腥风
和记归于李生
会德丰归于船王包玉刚
怡和迁册百慕大
英商中独剩太古
坚守大中华
中英联合声明签署后不久
太古在拍卖会上合共出资17.08亿港元价格
投得金钟域多利兵房地段
发展成现在的太古广场
在乱世中决策
从不是易事
始终信任中国经济的外商
本就不多见
————快速崛起的慢企业————
在这间流着贸易血液的综合企业里
仅有40年历史的太古地产
又是如何在慢工细活中拔地而起的？
中篇，关于刚过40岁的太古地产
————船坞与糖厂————
太古地产的港交所代码是1972
因为他成立于1972年
当时太古集团已经超过150岁了
成立的肇因
是太古集团计划全面重建鰂鱼涌的工业区
包括太古船坞、太古糖厂等
经过十年的持续发展
太古船坞变身为太古城
一个人口超过4万的中产小城市
甚至这个港铁站也被命名为
“太古站”
这是开发商的勋章
太古糖厂
则变身为太古坊商业区
不同于住宅
这里的写字楼从一开始就被长期持有
数十年间不断地升级改造重建
成就了香港最主要的Decentralized办公区域
深受广告、传媒、消费品、IT等行业的青睐
持续深耕一个区域
并且长期创造价值
留下深深的烙印
是开发商改变世界的方式
————大班————
如上篇所说
太古集团是个重用大班的公司
现在在其位的大班
已渐渐形成华人班底
当然照旧个个文韬武略
不必多言
值得一叙的这位
太古在内地大红大紫前就已退休（2009年）
却曾担任CEO 20年之久
奠定了今日基础的
Keith Kerr简基富
Keith在位期间
太古的众多鲜明特征得以成型：
长期持有优质商业物业
培育高端零售/写字楼/酒店的基因
坚持区域深耕
稳
力排众议开创了boutique的太古酒店品牌
顶着现金流的压力
收购了三里屯、太古汇、颐堤港、大中里等
内地明星项目
其功不可没
更难得的是
当这些价值进入了血液
太古没有变成谁谁谁的企业
太古仍然是太古
职业经理人会离开
会退休
但
好的企业文化
会自己传承
————又一城疑云————
太古在香港的另一个明星项目
是九龙塘的又一城
商业物业多首层的教科书
提起他
很多人看不明白为什么太古会出售
这要从上市说起
2010年太古集团计划分拆太古地产上市
集资约200亿港元
后因应市况不理想而搁置
2011年太古向Mapletree出售
“非核心物业”又一城
总价188亿港元
创香港成交金额最高记录
2012年太古集团以“零集资”方式
向太古集团股东派发股份
成功分拆太古地产上市
从两次上市的集资额变化来看
太古集团是需要钱的
这笔钱从又一城筹到了
就不需要在股市上集资了
据远方君听闻
事关太古集团借予太古地产的一笔股东贷款
但受限于内地物业的发展缓慢
太古地产当时并没有足够的现金流
有趣的是
当时太古集团的负债率只有17%左右
Keith Kerr的“退休”和上市是否有什么关系？
竭力维持极低的负债率是否有必要？
又一城是否真的那么“非核心”？
问号连串
不过在这场交易里
至少有一个人是高兴的：
作为Financial Advisor收到佣金的
高盛
————中国渊源————
上市之后
太古地产近年得以在中国发力
这比其他港资迟了大概十年
作为典型的“境外势力”
他与中国又有什么渊源？
他在中国的项目又经历过哪些挫折？
下篇，关于太古地产进军中国之路
————渊源————
作为硕果仅存的香港四大洋行
太古在在中英联合声明签署后不久的
拍下金钟域多利军营地块
是信心一票
之后太古和中信成为了一对老基友
也就水到渠成了
商业物业教科书又一城
最初就是和中信合资兴建
后又从中信处收购的
在中国
太古迈出的第一步
就是持有上海中信泰富广场的少量股权
2014年，中信和太古地产又携手进军大连
在远方君看来
是千呼万唤始出来
此外，中信曾是：
国泰航空的大股东之一
太古多家可口可乐瓶装厂的股东之一
太古的这个内地朋友
交情很深
————吃一堑————
太古汇是太古在国内拿的最早的一块地
2001年拿地
2008年实质性施工
2011年开业
中间固然有增持股权、地铁接驳等原因
缺乏中资开发伙伴当属最大硬伤
大家有机会拜访太古汇商场
可以参观一下宽达两车道的
厕所通道
/blink
大中里的进度
更是青出于蓝
兴业2002年拿地
太古2006年加入
远方君在2008年听到的时间表是
2011年竣工
现在嘛
有人下注赌2016年底吗？
此后
太古的项目都会找本地开发商合作
陆家嘴
是最新的一位
————吃很多堑————
颐堤港和成都项目
太古长一智了
找到远洋合作
扬了自身项目运营的长
避了建设和政府关系的短
但是凡是合作
必不会一帆风顺的
要说双方在品质、工期、分工等多方面的分歧
就要写上三天三夜了
单说远洋亟需的现金流回笼
在和太古的合作中
就打着灯笼也找不着
于是
火烧眉毛的远洋
在2012年和太古签了一个明股实债的协议
太古以2.3亿美元增持成都项目31%股权
12个月内远洋须以10%利息回购
要知道远洋的背后
是中国人寿和南丰
打通发债市场的任督二脉后
远洋美元债利率只要3-6%
尚且需要太古救火
可见长期持有物业之不易
当然太古要是成功增持了成都项目
也未尝不是件好事
————吃更多堑————
既然开发这么不省心
那就去收购建成项目再来改造
一两年就能收租金了不是吗？
呵呵哒
2007年太古收购了三里屯Village
（现称太古里）
虽然迅速成为潮流地标
街拍圣地
甚至旅游景点
（三里屯SOHO躺枪不断）
但收购这个项目
实在是一场华丽的冒险
在太古里之前
太古从未从未从未
尝试过户外零售
项目的建筑质量也远远达不到太古的品质标准
至今太古的工程团队
也需要花大量资金精力进行内外翻修补漏
当然试衣间的漏
是想补也补不上的
/摊手
太古里南北区之间的酒吧街
简直是硬伤中的战斗机
累得大牌云集的北区至今仍是
“极具发展潜力”
幸好The Opposite House办得成功
抵消了部分伤害
和这些比起来
总是被Gaw Capital抽水
说这是他们的商业运营track record
呵呵
已经不算什么了
————结————
在吃了这么多堑之后
太古也没有做砸过一个项目
还依靠自己的品质获得越来越多的肯定
这对于
想要小小改变一下世界的我们来说
是一股清泉
一盏明灯
一束光